税務に詳しい不動産鑑定士にいつでも相談できる「税務特化型不動産質問会」


「不動産」関連業務は会計事務所として必須ですが・・・
奥が深い不動産関連の実務・法律を知り尽くしている、と言い切れる税理士は少ないはずです。

関連する法律だけでも、民法をベースとして、借地借家法・都市計画法など、多岐にわたります。

また、不動産に関する業務は幅が広く、評価・相続(事前対策を含む)・売買(時)のリスク・借地権・・・
法律を幅広く知っていることもさることながら、
実務で経験していないとリスクを認識することすら難しい分野なのです。

本サービスはメーリングリストを活用し、会計事務所が直面する不動産関連業務についてメールで回答するものです。

回答者は、「山下不動産鑑定」の不動産鑑定士・税理士の山下太郎氏となっています。
このサービスを活用していただければ、不動産のプロが責任をもって回答いたします!

ぜひ、ご入会ください!

みなさまのお悩みに回答させて頂く不動産鑑定士をご紹介

山下太郎(やましたたろう) 株式会社 山下税務不動産鑑定 代表
山下太郎(やましたたろう)

税理士・不動産鑑定士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・宅地建物取引士

立命館大学法学部卒業。 大阪国税局で26年間勤務。相続税、贈与税、譲渡所得税等の調査、審理事務を担当するほか、大阪市内、京都市内、滋賀県内の路線価の作成事務を担当。 国税局を退官後は、山下太郎税理士事務所、山下不動産鑑定を開業。 現在は東京、大阪の大手税理士法人、不動産コンサルティング業者と提携し、相続税申告、相続税対策、不動産評価等の業務を中心に行っている。

~元国税だからこそ知っている~
「相続税申告時に誤りやすい7事例+生前対策の失敗2事例」
評定平均
4.78点

(5点満点)
~否認される不動産評価はどこが悪いのか~
「否認されない不動産評価の方法とポイント」
評定平均
4.5点

(5点満点)
~国税での資産税経験26年のOB税理士が伝える!~
相続税調査の対応方法と否認論点
評定平均
4.54点

(5点満点)
〜評価資料入手の重要性とその方法〜
「誤りやすい不動産評価10連発」
評定平均
4.94点

(5点満点)
など、過去開催セミナー平均満足度は4.7点

会員特典

さらに会員様のみ満席のセミナーのキャンセル待ちを承ります!DVDを割引価格で購入!

会員制「不動産相談メーリングリスト」とは・・・

  1. 会員様がメールで
    不動産関連業務についての質問を
    メールで投稿
  2. 回答者を含めた会員様全員に
    メールにて自動配信
  3. 回答者がメールにて回答を投稿
  4. 会員様全員に回答をメール配信
税務相談メーリングリストのイメージ図

ご投稿頂きましたご質問等に関しては、リアルタイムで会員の皆様に配信されます。

月間の投稿回数の制限も設けておりませんので、何か困った際には、いつでもこのサービスをご活用下さい!

※回答の対象は「不動産の相談」のみでございます。税務相談は対象外となりますのでご注意下さい。

実際の質問事例

都市計画区域外においての地積規模の大きな宅地の評価

【前提】
  • 評価対象地には、都市計画区域外に存する1300㎡の宅地と1500㎡の田があります。もちろん倍率地域です。
  • 兵庫県において都市計画区域外の土地の開発許可が必要な面積は1ヘクタールです。
【質問】
  • 開発許可基準に比べて、1300㎡や1500㎡というのは、小さな面積の土地と感じるところですが、このケースでも、1000㎡以上ということで、地積規模の大きな宅地の評価が可能でしょうか。
  • また宅地ではない1500㎡の田でも適用は可能でしょうか。

親族間の不等価交換の解消法

親族間の不等価交換の解消法について、実務的に行われているのか、 できるのかということを教えていただきたいです。
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/joto/03/01.htm
国税庁でも特殊関係者間の不等価交換は交換特例なしで、贈与対象となるとありま す。

【前提】
  • 等価になる部分のみ等価交換して交換特例して、それ以外は放置する。
    将来の問題の棚上げにはなるけど、問題が少し、解消する。
  • 等価になる部分のみ等価交換して交換特例して、何年寝かすかは別として交換特例を適用した後に残りを、自己責任において贈与又は売買をする。
  • 等価になる部分のみ等価交換して交換特例して、残りの部分を交換当事者でない親族が、贈与又は売買とする
    例えばA所有のB土地5,000万円とC所有のD土地3,000万円あるとします
【質問】

20%以上の差があるので交換特例が適用できないので、3,000万円分のみ交換契約してB土地の2,000万円分はCの配偶者や子供がAから購入するという方法は問題があるものでしょうか?
交換当事者でないため差金扱いにはならなさそうですが、問題はあるのでしょうか?

先生のほうで鑑定士として不等価交換の相談があった場合は、税務的に通りやすい解消方法はないものでしょうか?

個人所有土地の売却金額

【前提】

同族会社(不動産所有型法人)へ個人所有土地の売却する金額について教えてください。
個人所有土地の上に法人が建物を建築して第三者に賃貸しています。
このたび、土地所有者の個人が亡くなりました。
そこで相続税の捻出のため第三者に売却するのではなく、法人で銀行から融資を受けて相続した土地を同族会社へ売却する話がでています。
相続税評価は、土地の無償返還届出済の賃貸借のため、個人相続税の評価は貸宅地として自用地の80%評価になります。

土地(市街化区域)の売却金額として、

  • 鑑定士さんの鑑定評価
  • 東京鑑定の簡易鑑定
  • 相続税評価額を参酌(自用地評価額)
  • 相続税評価額を参酌(貸宅地80%相当額)
  • 相続税評価額(自用地)÷0.8で割り戻したもの
  • 相続税評価額(貸宅地80%相当額)÷0.8で割り戻したもの
  • 固定資産税評価額(これは低すぎると思います)
  • 近隣の公示価格を参考に計算(地価公示マップより調べる)

その他にもあるかもしれませんが、候補を上げさせていただきました。

相続人の要望は先祖代々の土地のため含み益が実現して譲渡税がかかるため、
できるだけ低い価額での譲渡を要望しています。

【質問】

おそらく鑑定評価がが1番いいのですが、コストがかかるので、リスクをある程度背負ったとして、上記1以外のもので、低額譲渡として土地/受贈益とならなさそうなのはどの金額まで可能なのでしょうか?
相続税評価額(自用地評価額)では危険でしょうか?

市街化農地の 1 ㎡当たりの価額

【前提】

市街化農地の評価で、国税庁HPでは、「路線価方式により評価する地域にあっては、その路線価により、倍率地域にあっては、評価しようとする農地に最も近接し、かつ、道路からの位置や形状等が最も類似する宅地の評価額(宅地としての固定資産税評価額×宅地としての評価倍率)を基として計算することになります。」 国税庁HP

【質問1】

市街化農地は、路線価方式により評価する場合は、宅地と同様に画地調整を行った後、宅地造成費を控除して算出し、倍率地域にあっては、近接する固定資産税路線価に画地調整をし、宅地の倍率を乗じた後、宅地造成費を控除して算出するのでよろしいでしょうか。

【質問2】

当該市街化農地で、道路から離れた他人の農地に囲まれた無道路地の場合は、宅地と同様に無道路地の評価も加味すると考えてしてよろしいでしょうか。

【質問3】

相続税路線価が付されている宅地に引っ付いている市街化農地の画地調整は、当該宅地と市街化農地を全体で評価してかげ知割合等を算出し、宅地の部分を控除して評価してもよろしいでしょうか。

初歩的な質問で申し訳ありません。 よろしくお願いいたします。

ゴルフ練習場用敷地の雑種地の評価

【前提】

ゴルフ練習場用敷地の雑種地の評価に関しての質問です。
1筆が

①建物敷地=宅地
②周囲をフェンスで囲った部分=雑種地㎡3000円
③ショ-トコ-スの部分=雑種地㎡1000円
④畑

の4カ所に課税分泌されています。
このうち②と③については、近傍批准で畑として造成費を加算して、準ずる地上権として2.5%を控除して申告するつもりです。

しかし、最有効使用がなにかを判定するに当たり、②については宅地とされると評価が宅地批准より造成費を控除することとなり、高くなると思います。

【質問】

既に練習場用敷地として使用している部分と、ショ-トコ-スとして使用している部分とは相続税評価で分ける必要がありますか。

近傍を考える際に、付近は農業(酪農)地帯でほぼ農振地域に入っているようです。

代表者所有の土地を譲渡した場合の譲渡所得

【前提】

同族法人が借りている代表者所有の土地を譲渡した場合の譲渡所得について教えてください。

  • 代表者甲は同族法人乙に甲所有の土地(以下、本件土地とします)を賃貸していました。
  • 数十年前からの賃貸借であり、契約書はありませんが甲は当初から、固定資産税相当額の3.5倍の地代を乙から収受しています。
  • 契約当初に権利金の授受はありません。
  • 無償返還届も提出していません。
  • 乙の行う小売業の不振で、甲もまともに役員報酬も受けることはできません。
  • このたび甲は本件土地を譲渡します。
  • これに伴い、乙社は解散へと向かいます。
  • 路線価図における借地権割合は40%の地域です。
  • 法人乙において、帳簿上、借地権は計上されていません。
【質問】

譲渡対価は何千万円になるのですが、このうち底地部分の60%を個人の収入金額として、譲渡所得の計算を行い、残り40%を法人乙に帰属していた簿外の借地権の対価として、雑収入(借地権譲渡益)計上する考え方が成り立つと思うのですが、見当違いであるようでしたら、ご指摘お願いします。

43 条 1 項但し書きの許可実績のある通路に面している土地

【前提】

43条1項但し書きの許可実績のある通路に面している土地の財産評価について教えてください。
自治体に確認したところ43条1項但し書きの許可実績のある通路ということで確認済みです。
自治体に確認すると許可を出した人と同じような建築物なら以前よりは緩くなったので建築許可は下りるのではとの回答はいただきました。

評価対象地は申請許可して建て替えをすでにしているわけではなく、評価対象地の隣の隣の人が道から下がって新しい家でしたので推定でその人が許可実績と思われます。
他の人は古い家になっています。

前提として自転車しか通らない幅員はおよそ1.39mの通路です。
路線価は付されていません。

【質問1】

特定路線価を申請すると付してくれるのでしょうか?
これは申請するのは義務なのでしょうか?
特定路線価が仮に付されたらセットバックして評価するのでしょうか?

【質問2】

評価対象地がすでに許可申請をして建て替えた土地なのか建て替えをしていないかで評価は変わるものでしょうか?

【質問3】

上記1の質問にも関係してきますが、特定路線価の申請が義務でなければ、路線価のある道路から無道路、不整形地で通常通り、財産評価しても問題はないのでしょうか?
この場合においてはセットバックは考慮しないことになるのでしょうか?

個人で土地建物を一括で売却した際の建物の価額

【前提】

個人で消費税課税事業者が、H30年中に賃貸用の土地建物を売却しました。

家屋は築64年経過で木造、居宅
****が仲介で
土地建物一括で売買契約書に金額を記載して、
土地建物に金額の区分はありません。
****の簡易鑑定によるとすべて土地
で家屋は0円と記載があります。

家屋は借家として賃貸していたもので、H29.6月に入居者が退去後、売買にだして、H30年に購入者が決まりました。

【質問】

家屋として売却金額を0円にしても問題はないでしょうか?

買主はそのまま利用するみたいですが、買主が家屋を解体するケースとそのまま利用するケースで考えは異なることはないでしょうか?

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最初にご決済いただいた日に入会金21,600円と初月の会費10,800円が決済されます。
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翌月以降は毎月1日にその月の会費が自動課金にて決済されます。

クレジットカード決済の自動課金例

・口座振替の自動課金例

お申込み頂いた日に入会金と申込月の会費が決済されます(月会費の日割りはございません)。
翌月以降は毎月1日にその月の会費が自動課金にて決済されます。

口座振替の自動課金例

・退会について

退会をご希望される方は、毎月20日までに当社所定の方法にて退会申請を行なってください。
毎月20日までに退会申請を行われた方は、その月の末日で退会となります。
なお、毎月20日までに退会申請がない場合は、翌月も自動的に課金され、商品も発送されますので、ご注意ください。

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2017年1月1日
税務特化型不動産鑑定株式会社
代表取締役 久保憂希也

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