不動産所有者の高齢化は不動産の老朽化とほぼイコールであり、税理士・会計事務所としては顧問先に対して「事前の相続対策」に関する提案をした方がいいケースがほとんどでしょう。

●相続税（納税資金）対策

老朽不動産の所有者は、借入金の返済・修繕費の支出などから、意外に保有資産に対して手元資金が少ない場合が多いです。

相続税が払えない状況に陥ってから、延納・物納を検討し始め、それがムリとなってから売却もしくは相続人の借入では、もはや手遅れでしょう。

●相続対策（もめごとの回避）

相続人が複数人いる場合であっても将来のことを考えると、相続した不動産を共有にすべきではないでしょう。

特に、相続対象が老朽不動産となると、近い将来の修繕費等が多額にかかるでしょうから、判断・意思決定をスムーズにするためにも、極力単独所有で相続すべきです。

また、相続財産に（収益）不動産がある場合、相続人がサラリーマンなど、「不動産は相続したくない」という相続人がいる可能性が高いのが現実です。

相続人間のもめごとを事前に回避するためにも、事前の相続対策は必須です。

●不動産自体の事業性（将来的な収益性）

老朽不動産は空室率の上昇・家賃単価の減少・建物価値維持のための費用負担等から、その収益性が極端に低くなる・なっている物件が多くあります。
このような不動産を相続すること自体、まさしく「負動産」となりかねません。

上記の事情を総合的に考えると、事前に打てる手は
①リノベーションやリファイニング、耐震補強工事
②建替え
③売却
等の方法がすぐに思い付きますが・・・

①：相続税評価額が上がる
②：退去から完成までの期間が長い
③：小規模宅地等、税務上の特例が受けられない可能性

などを複合的に検討する必要があるわけです。

ここでさらに、不動産所有者が個人か法人か、個人の場合は同族会社経営者かなどの要素・条件分岐（株価への反映等）を含めて検討することになります。

本ＤＶＤでは、税理士法人チェスターで相続・事業承継コンサルティング部を創設し、部長を務めていた柿沼慶一税理士事務所代表、柿沼慶一税理士に、老朽化不動産を承継するにあたり、税務上の問題点を整理したうえで、どのような対策を検討すべきかを徹底解説いただきました。

ご覧いただくことで、不動産を所有する顧問先に複合的な観点を踏まえた事前アドバイスを行うことができるようになります。

ぜひ、ご購入ください！